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英飞咨询： 欧阳梦春 文韵 （发表于新浪财经）

粤港澳大湾区规划为区域房地产市场带来政策红利。随着城市群产业合作的深入，大湾区都市圈城际住房市场合作也将成为未来规划重要一环。目前大湾区内地9城市房地产市场发展较为不均衡，深圳、广州作为全国超一线城市房价居高不下，城市经济的高速发展也带来了较大的人才需求缺口，人口净流入将持续增长，购房刚需无疑也会进一步推高房地产价格。其他大湾区非核心城市则面临人口净流出压力，房地产市场亟需去库存，大湾区概念所带来的政策红利对当地房地产市场的影响引人关注。住房问题既关系城市居民民生问题，对区域经济的影响也不言而喻。目前媒体、研究机构主要关注宏观调控政策下房价走势，但随着湾区集群经济发展，围绕着核心城市构建的大都市生活圈将重构大湾区房地产产业布局。本文将基于大湾区内地9城房地产相关历史数据，通过计量方法对区域房地产价格影响机制进行定量分析，在考虑城市群产业集聚效应基础上对房地产市场走向做出较为客观清晰的分析。

根据广东省统计局数据，2017年广东商品房销售面积、金额均创历史新高。其中大湾区9市商品房销售面积达1.04亿平方米，占全省商品房销售面积65%。虽然大湾区城市仍然占据全省商品房销售面积绝大部分比例，但受各地房地产市场宏观调控政策影响，大湾区9市2017年商品房销售面积同比下降2.3%，其中住宅商品房销售面积下降幅度较大，达10.5%。

从城市具体数据来看，大湾区房地产市场出现明显分化。2017年大湾区内地9城市商品房销售面积排在前三位的分别是佛山、广州和惠州，三个城市合计占全省销售面积38.8%（图1）。而深圳商品房销售市场则受冷，销售面积仅为671万平方米。自2016年深圳出台“深八条”以来，深圳楼市调控不断加码，在房市严调控下买卖市场均持观望状态，整体楼市趋于降温。从同比变化数据来看，佛山在房地产市场集体降温的政策调整期仍然能保持26%同比增长。在广州房价一路高企的情况下，广州城市内部的购房需求也逐渐转移至佛山。广佛发达的一体化城市轨道也为构建广佛都市圈的房地产市场资源共享提供了条件。与此同时，其他两个非核心城市江门、肇庆也出现同比增长，与湾区其他城市的销售回落形成对比。

在供给方，除深圳、珠海外，湾区其他城市2017年房地产商住宅投资完成额均出现不同幅度同比增长（图2）。房地产市场调控逐步从限购等需求方转向供需两侧调控并行。受土地供给收紧政策影响，房地产商土地购置费用也一路攀高，导致湾区大部分城市房地产投资增速虚高。

来源：广东省统计局，英飞咨询整理

来源：广东省统计局，英飞咨询整理

从大湾区9市住宅商品房平均销售价格历史趋势可看出（图3），深圳自2006年起住宅商品房均价涨幅远高于区域内其他城市，2016年受新一轮严调控影响房价趋于平稳，但2017年均价仍是广州两倍多。深圳房价持续领涨全国也给当地企业带来了压力，拉升企业固定资产投入以及人力成本。面对过高的地价和房价压力，不少深圳企业与人才选择外流，长远来说高涨的房价将会削弱城市整体竞争力。其次值得注意的是珠海住宅商品房平均销售价格已超过广州。除了购房政策环境宽松、居民购买能力强以及供给有限外，珠海房价高企的深层次原因还在于其城市发展前景以及在大湾区规划中的战略定位。珠海横琴开发区与广州南沙、深圳前海一起被列入国家级自贸区，新兴产业发展前景将持续吸引资金、人才流入。与港澳毗邻的地理位置也使得珠海成为粤港澳大湾区区域整合的重点地区。港珠澳大桥的开通将激发珠海经济活力，进一步推高城市房地产价格。大湾区另一核心城市广州房价相较深圳来说涨势较为平稳，与“北广深”差距越来越大。广州土地供应相对深圳较为充足，广佛都市圈规划也进一步减轻了广州房价走高压力。此外，近年来广州面临产业结构转型升级压力，人口吸纳能力减弱，人才需求缺口较大。广州未来房地产市场发展的关键还是要看产业转型与人口增长所带来的需求增长。而东莞、佛山作为湾区制造中心，其在湾区规划中的地位将越来越重要，深圳、广州核心城市所带来的城市群辐射作用也将会给两地房地产市场带来发展前景与机遇。

来源：广东省统计局，英飞咨询整理

目前大部分对房地产市场的研究与讨论都聚焦在金融货币政策的影响因素上，但从大湾区区域规划来看，房价与城市产业升级、人口需求与城市综合竞争力密不可分。为了对大湾区城市房价影响机制进行定量分析，笔者设置了相关的回归模型，将可能影响房价的因素如人口、供给、人均GDP以及第三产业占比变量纳入考量范围，在区域总体分析基础上还在大湾区内部根据产业发展类型、区域经济发展程度划分为不同的城市群，具体分析核心、边缘城市房价影响因素。通过计量方法可对房地产价格变动规律与传导机制提供量化分析，对大湾区区域规划提供更为全面的参考。

从需求方来说，拉动房地产需求的最主要因素就是居民居住的刚性需求，而人口增长与流动则构成了这一需求最主要因素。从城市人口净迁移历史数据看，深圳与广州作为全国一线城市仍然是人口主要流向地。深圳市人口迁移数据呈U字形增长，近年来深圳人口净迁移人数是广州近三倍。广州净迁移人口在2004-2009年间保持在高位，人口导入数据曾位列全国10大都市区第三位，这段时间也正是广州房价迅速上涨期。此后到2015年广州市常住人口经历了低增长，房地产市场失去了主要支撑力，广州房价出现下行，在北上广深四大一线城市里跌幅最深。但近两年广州净迁移人口又出现一定回升。另外，大湾区人口数据中另一显著特征是佛山人口迁移人数在2016-2017年出现爆发式增长。2016年人口迁入数量甚至超过广州，迁入来源主要是省内人口迁移。这一时期佛山人口变化最主要原因是广佛地铁一期后段和二期顺利运营为都市圈人口跨区域流动提供交通便利条件，也为佛山楼市带来巨大的市场发展前景。再加上佛山房价目前还处于大湾区9市中游水平，当地房价仍有一定上涨空间。而区域边缘城市江门、肇庆则面临着人口流失的压力。从2012-2017年两市人口净迁移都是负增长，房价水平也处于末位。随着大湾区规划落地，两座城市房产市场或在短时间内能享受到一定的政策红利。但是长远来说，两座城市的经济发展还是要依靠产业转型以及区域深度融合，进一步提升城市经济活力和竞争力，这也是吸引人才的根本。

来源：广东省统计局，英飞咨询整理

从供给角度，全省范围来看商品房待售面积下降幅度较大，在供给侧结构性改革下去库存整体成效明显。从趋势来说，区域一线城市调控措施最为严格，土地、楼市供给均逐渐放缓。核心城市周边的二线城市如佛山、惠州楼市看好，供给大幅上升。而其他城市如中山、江门、肇庆楼市供给尽管呈上升趋势，但由于总量较低，在区域内部占比较小。

根据回归模型结果发现（表1），大湾区整体房价水平与人口净迁移、房地产商住宅投资完成额、人均GDP都有显著相关关系。但湾区内部城市产业结构相差较大，整体房价水平与第三产业占比并没有显著关系。为了更精准地判断湾区内部不同城市群房价影响机制，笔者根据湾区城市定位将9市分为三组分别进行回归方程检验：第一组核心城市包括深圳、广州；佛山、东莞、惠州则归为第二组制造业中心城市；其他城市包括珠海、中山、江门和肇庆则列入第三组。

基于对大湾区内地城市房地产相关数据分析发现，房地产价格影响机制在不同类型的城市存在差异。通过不同城市价格影响因素定量分析基础上也可对各城市房地产价格走势做出预判。此外，市场调控应充分考虑需求、供给、产业经济发展因素对当地房地产价格的影响因素，从而有针对性地出台相关政策。从区域经济规划方面，城市集群经济效应也会带来房地产相关产业链的联动发展。在核心城市房地产市场面临较大压力时，周边城市通过产业区域分工逐步承担起一级城市人口分流职能。例如佛山近两年楼市火热就说明广州人口买房需求已出现转移。在深莞惠经济圈（3+2）合作机制上，东莞、惠州规划临深片区，区域经济协调发展也必然会带动区位房地产市场需求。而大湾区内产业亟需转型升级的城市则需要通过“以产兴城”、“产城联动”增强城市对人口和产业的吸引力，通过城市经济和人均购买力增长可大量刺激购房需求，有效缓解当地房地产市场去库存压力。